¿Qué pasa si firmas unas arras y luego no te conceden la hipoteca?

¿Qué pasa si firmas unas arras y luego no te conceden la hipoteca?

Firmar un contrato de arras es uno de los pasos más importantes en la compra de una vivienda. Sin embargo, muchos compradores cometen un error muy común: firmar sin tener la hipoteca aprobada. Y ese error puede costar caro.

El problema

Imagina que encuentras la casa perfecta y, para reservarla, firmas un contrato de arras entregando una señal, normalmente el 10 % del precio de la vivienda. Días después, el banco te comunica que no te concede la hipoteca.
La pregunta es clara: ¿pierdes ese dinero?

Si las arras son penitenciales

Las más habituales en España son las arras penitenciales, reguladas por el artículo 1454 del Código Civil. Son el tipo de arras que se aplican por defecto cuando el contrato no especifica lo contrario. En este caso, tanto comprador como vendedor pueden desistir del acuerdo:

• Si el comprador se echa atrás, pierde el dinero entregado.

• Si el vendedor desiste, debe devolver el doble de la cantidad recibida.

Por ejemplo, si entregas 10.000 € como señal y el banco no te concede la hipoteca, podrías perder ese importe. Si es el vendedor quien se arrepiente, deberá devolverte 20.000 €.

El caso especial de Cataluña

Cataluña tiene una regulación civil propia para las compraventas. El artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña establece que, si el contrato de arras incluye una cláusula suspensiva de financiación, el comprador puede desistir y recuperar lo entregado si finalmente no consigue la hipoteca.

Para que el comprador tenga derecho a recuperar su dinero deben cumplirse tres condiciones:

Primero, que el contrato de arras incluya expresamente una cláusula que condicione la compra a la obtención del préstamo hipotecario.
Segundo, que el comprador acredite con documentos las denegaciones de financiación por parte de las entidades bancarias.
Y tercero, que haya actuado con diligencia, aportando toda la documentación necesaria y en los plazos razonables.

Si se cumplen estas condiciones, y la hipoteca no es aprobada, el comprador puede recuperar las arras. Si no se cumplen, el dinero se pierde como en el resto de España.

Los tres tipos de arras que existen

En España hay tres tipos de arras reconocidos legalmente, aunque uno de ellos —las penitenciales— es el más común y el que se aplica por defecto cuando el contrato no dice nada.

Las arras penitenciales son las que permiten a ambas partes desistir del contrato. El comprador puede echarse atrás, pero pierde la señal entregada. El vendedor puede hacerlo también, pero deberá devolver el doble. Son las más usadas en el mercado inmobiliario por su claridad y flexibilidad.

Las arras confirmatorias, reguladas por el artículo 1124 del Código Civil, no permiten desistir. Se consideran una parte del precio de la compraventa. Si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o reclamar daños y perjuicios, pero no puede limitarse a quedarse con el dinero. Se utilizan sobre todo cuando la hipoteca ya está concedida o hay plena confianza entre comprador y vendedor.

Por último, las arras penales, recogidas en el artículo 1152 del Código Civil, funcionan como una sanción económica en caso de incumplimiento. Si el comprador no cumple, pierde las arras como multa; si el vendedor incumple, devuelve el doble o la cantidad pactada como penalización. Además, en este tipo de arras puede exigirse igualmente el cumplimiento del contrato. Son menos comunes, pero ofrecen una mayor protección al vendedor.

Cómo protegerte antes de firmar

Antes de entregar dinero, asegúrate de tener la operación bien planteada.
Haz siempre un estudio hipotecario previo. Un broker hipotecario puede confirmar la viabilidad de la operación, el importe máximo que aprobaría el banco y el tipo de financiación que mejor se ajusta a tu perfil.
Incluye siempre una cláusula suspensiva si aún no tienes la hipoteca concedida. Esa cláusula puede salvarte de perder miles de euros.
Y guarda toda la documentación que demuestre tu gestión: correos de los bancos, cartas de denegación y plazos de respuesta. Es la mejor prueba si necesitas justificar tu derecho a recuperar las arras.

En resumen

Firmar unas arras sin tener la hipoteca aprobada es como saltar sin red.
Antes de comprometerte, asegúrate de contar con un estudio hipotecario serio o de incluir una cláusula suspensiva en el contrato.
Recuerda que en Cataluña la ley te protege solo si el contrato lo especifica y si has actuado con diligencia.
Y si tienes dudas, busca asesoramiento profesional. Una revisión a tiempo puede evitarte perder dinero y muchos dolores de cabeza.