Diferencias entre Catastro y Registro de la Propiedad: evita errores antes de firmar tu hipoteca

Catastro vs. Registro de la Propiedad: ¿por qué es vital que coincidan al comprar una vivienda?

Cuando vas a comprar una vivienda o tramitar una herencia, es habitual que te pidan tanto los datos catastrales como los del Registro de la Propiedad.
Muchos piensan que son lo mismo, pero en realidad cumplen funciones completamente distintas.
Y si los datos no coinciden, pueden aparecer problemas legales o fiscales muy serios.

¿Qué es el Catastro?

El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda.
Su objetivo es describir físicamente los inmuebles: dónde están, qué superficie tienen, cómo se usan y cuáles son sus lindes o construcciones.

Algunos puntos clave:

• Es obligatorio inscribir todas las fincas, tanto rústicas como urbanas.

• Sirve principalmente para calcular impuestos, como el IBI o el impuesto de plusvalía.

• No acredita la propiedad, solo describe la realidad física y económica del bien.

En resumen: el Catastro “dice cómo es” tu finca, pero no prueba que sea tuya.

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad es un registro jurídico que depende del Ministerio de Justicia.
Su función es acreditar quién es el propietario de un inmueble y qué derechos o cargas existen sobre él.

Lo más importante:

• Inscribir una propiedad en el Registro garantiza seguridad jurídica frente a terceros.

• Allí se anotan hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos y transmisiones.

• Es la herramienta clave en compraventas, herencias y operaciones hipotecarias.

En resumen: el Registro “dice de quién es” la finca y protege legalmente la titularidad.

Cuando Catastro y Registro no coinciden

Aunque ambos deben estar coordinados, en muchos casos los datos no son idénticos.
Esto puede generar conflictos en herencias, compraventas o valoraciones hipotecarias.
Por ejemplo:

• Una finca puede figurar en el Catastro con más metros que en el Registro.

• Un inmueble puede aparecer con un uso distinto al real (por ejemplo, vivienda en lugar de local).

• También pueden existir discrepancias en los linderos o incluso en el nombre del titular.

Cuando eso ocurre, es fundamental rectificar y alinear la información antes de firmar una escritura o solicitar una hipoteca.

Cómo solucionarlo

1. Solicita una Nota Simple del Registro de la Propiedad y el Certificado Catastral.

2. Compara que la superficie, ubicación, uso y titular coincidan.

3. Si hay diferencias, el notario o un abogado especializado puede iniciar un procedimiento de coordinación Catastro-Registro.

4. Una vez corregido, los datos quedarán alineados y evitarás futuros problemas con Hacienda, el banco o el comprador.

En resumen

• El Catastro describe cómo es una finca.

• El Registro de la Propiedad acredita de quién es.

• Ambos deben coincidir para evitar conflictos legales, errores en impuestos o problemas al vender.

Si estás a punto de comprar una vivienda o tienes dudas sobre tu propiedad, en SoloHipotecas.com te ayudamos a revisar la documentación registral antes de firmar tu hipoteca.
Evita sorpresas: una revisión a tiempo puede ahorrarte muchos dolores de cabeza.